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经历3个月低迷后二手楼市回暖 买家已心有所动
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    在采访中,多位中介人士均表示,广州二手楼市在经历连续3个月的低迷后,目前成交量已开始止跌并出现小幅反弹,成交均价也扭转下跌颓势,环比微涨,这是广州大型二手中介依然能逆市扩张的主要原因。

  交投:成交反弹 均价微涨1%

  合富置业数据显示,7月广州二手楼市成交量环比增长逾一成,市场活跃度有所增加。虽然整体二手楼市尚没有明显好转,但市区中心地段的买家已开始“心有所动?#20445;?#22914;天河北、原东山区等板块,买家还价幅度有所减少,人气、交投等较6月均有一定程度上升。

  楼价方面,7月广州二手楼价为12200元/平方米,环比上涨1%,反映广州二手市场高端住宅成交有所增加,如老城区、滨江东、天河北、珠江新城等板块交投表现不错,拉升了当月的成交均价。合富置业数据显示,7月广州二手成交住宅中,1万元/平方米以下的比例减少,1万~2万元/平方米的成交比例增加超过7个百分点,这也说明成交结构有所变化。

  业主:心态变强硬“反价”重现

  7月广州业主心态重新变强硬,议价空间也由原来的5%以内进一步收窄,个别中心地段“惜售”、“反价”的现象有抬头迹象。据统计,广州6~7成二手业主完全拥有自有产权,按揭投资房不多,不差钱,占据强势的议价地位,这也是楼价一直居高不下的重要原因。

  龙斌认为,7月广州二手楼市交投触底反弹、楼价稳中微升的态势,说明市场在政策消化方面又进了一步,后市交投有望保持回升趋势。

  满堂红研究部对今年以来通过该公司购买二手住宅的买家来源进行分类发现,前两个季度,广州本地买家比例在32%以下,非广东省的买家比例在42%以上。而7月出现明显变化,其中,广州本地买家比例达35.2%,非广东省买家比例则回落到36.7%。

  满堂红研究部高级经理周峰表示,4月调控政策中限制外地买家购房的规定,对外地来穗买家造成较大冲击,实际上,从今年5月开始,非广东省的买家比例便连续三个月徘徊在40%以下。

  租金:小面积物业回报?#25163;?#38477;

  今年前7个月,广州总体二手住宅平均租金为31.4元/平方米/月,同比上升14.4%,但因租金的上涨幅度仍远低于楼价上涨幅度,因此住宅出租回报率反而是逐年下降。

  满堂红研究部对2009年和2010年前7个月促成的广州二手住宅买卖、租赁个?#23500;?#20998;成不同的面积区间,并假设出租期满12个月统一计算各面积区间的年度出租毛回报率,可以看到,今年各面积区间的回报率皆比2009年同期有所降低,其中30平方米以下的物业出租回报率同比下降0.6个百分点。

  以往30平方米以下的物业中,有相当一部分是“房中房?#20445;?#22312;租赁市场上的受捧程度极高。但自去年8月起“房中房?#21271;?#21462;缔后,市场对小单间物业的需求大增,无奈供应短?#20445;?#20174;而刺激其楼价及租金双双上涨,其中成交均价同比上涨28.7%,平均租金同比上涨13.3%,最终出租回报率便“不升反跌”。

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